Vastgoed in uw vennootschap: verkopen of verhuren als u stopt, en hoeveel houdt u privé netto over?

I. Gebouw verkopen

Als uw vennootschap het gebouw verkoopt, is dat normaal gezien voor een hogere prijs dan de boekwaarde, dus met een meerwaarde. Die meerwaarde is belastbaar in de vennootschapsbelasting, tegen 25% (of 20% op de eerste € 100.000 als het verlaagde tarief van toepassing is en er geen andere winsten zijn).

Heeft uw vennootschap btw gerecupereerd op de aankoop of de verbouwing van het gebouw, dan moet ze nog een stuk van de btw herzien (lees: terugbetalen), als er nog geen 15 jaar verstreken is sinds 1 januari van het jaar van ingebruikneming. Voor verbouwingen bedraagt die termijn vijf jaar.

Normaal gezien haalt u het geld het best naar u privé door:

1. voor het boekjaar waarin het gebouw verkocht wordt, de meerwaarde naar een liquidatiereserve te boeken;
2. in het volgende boekjaar uw vennootschap te vereffenen.

U betaalt dan geen roerende voorheffing (rv) op de liquidatiereserve, maar uw vennootschap betaalt wel vennootschapsbelasting op de meerwaarde en 10% afzonderlijke aanslag op de liquidatiereserve. Hoeveel u netto overhoudt van de verkoopprijs hangt af van hoe groot de meerwaarde is (verkoopprijs min boekwaarde). Om u een idee te geven, maken we hier enkele simulaties voor een gebouw dat verkocht wordt voor € 400.000, en dat bij verschillende boekwaardes. Het tarief vennootschapsbelasting bedraagt de normale 25%. Zoals u in de onderstaande tabel kunt zien, houdt u netto minstens 68% over (als de boekwaarde gelijk is aan nul).

Gebouw verkopen en dan vereffenen	Simulatie 1	Simulatie 2	Simulatie 3	Simulatie 4
Verkoopprijs gebouw	€ 400.000	€ 400.000	€ 400.000	€ 400.000
- boekwaarde gebouw	0	– € 100.000	– € 200.000	– € 400.000
= meerwaarde gebouw	= € 400.000	= € 300.000	= € 200.000	= € 0
Vennootschapsbelasting (25%)	€ 100.000	€ 75.000	€ 50.000	€ 0
Beschikbaar voor liquidatiereserve	€ 300.000	€ 325.000	€ 350.000	€ 400.000
Afzonderlijke belasting (10%)	€   27.273	€   29.545	€   31.818	€   36.364
Aan te leggen en uit te keren liquidatiereserve	€ 272.727	€ 295.455	€ 318.182	€ 363.636
Netto van de verkoopprijs	68%	74%	80%	91%

Heeft u een aanvullend pensioen (IPT of groepsverzekering) opgebouwd en wilt u dat het kapitaal ervan belast wordt tegen 10%, dan moet u actief blijven tot aan de wettelijke pensioenleeftijd. De fiscus neemt aan dat u actief gebleven bent als u tot die leeftijd en minstens gedurende drie voorafgaande jaren onafgebroken aangesloten bent bij een sociaal verzekeringsfonds, en effectief en volledig de sociale bijdragen voor een zelfstandige in hoofdberoep betaalde. In die situatie doekt u uw vennootschap dus het best nog niet meteen op of zorgt u ervoor dat u een andere activiteit als zelfstandige behoudt.

Een alternatief voor de vereffening van uw vennootschap is dat u de aandelen ervan verkoopt. Dat kan ook zonder dat die eerst het gebouw verkoopt. Ligt de verkoopprijs hoger dan de waarde van de aandelen op 31 december 2025 (of de eventuele hogere aanschaffingswaarde op een eerdere datum), dan is het verschil een belastbare meerwaarde. Op de meerwaarde op aandelen van een vennootschap waarin uzelf minstens 20% bezit (een zgn. aanmerkelijk belang), betaalt u geen of maar weinig belastingen. De eerste € 1.000.000 van de meerwaarde is immers vrijgesteld en de progressieve tarieven op het belastbaar gedeelte zijn relatief laag zoals u in de onderstaande tabel kunt zien (3,31% belastingen op een meerwaarde van € 10.000.000).

Schijf van de meerwaarde:	Tot € 1.000.000	Van € 1.000.000 tot € 2.500.000	Van € 2.500.000 tot € 5.000.000	Van € 5.000.000 tot € 10.000.000	Boven € 10.000.000
Belastingtarief aanmerkelijk belang	Vrijgesteld	1,25%	2,5%	5%	10%
Op volle schijven (cumulatief)	€ 0	€ 18.750	€ 81.250	€ 331.250
Totaal belasting op volle schijven	0%	0,75%	1,63%	3,31%

 

II. Gebouw verhuren

Verhuurt uw vennootschap het gebouw, dan zijn de huuropbrengsten belastbaar, terwijl de kosten van het gebouw (eventueel nog resterende afschrijvingen, grove herstellingen, groot onderhoud, verzekeringen, …), de administratieve kosten van uw vennootschap en uw eventuele loon aftrekbaar zijn. Het nettoresultaat is belastbaar tegen 20% en/of 25%.

Als uw vennootschap het gebouw verhuurt, krijgt ze niet (en dus u ook niet) in één keer een groot bedrag binnen, maar ontvangt ze periodieke inkomsten. U kunt die ook periodiek naar u privé halen door een loon of een dividend op te nemen, maar u kunt de winsten ook ‘oppotten’ in de vennootschap, bv. liquidatiereserves aanleggen, om ze na minstens drie jaar uit te keren als een dividend met 9,8% roerende voorheffing of 0% bij de vereffening. Stel, de winst is gelijk aan de huur (€ 20.000) en de winst gaat jaarlijks naar een liquidatiereserve. Na 25% vennootschapsbelasting en 10% afzonderlijke aanslag kan er zo elk jaar € 13.636 opzijgezet worden en na drie jaar wachten houdt u daarvan € 12.300 over (61,5% van de huur).

De keuze voor verhuur sluit uiteraard niet uit dat u later nog kunt kiezen voor een verkoop van het gebouw of de aandelen. Bij verhuur heeft u bovendien het voordeel dat de vennootschap blijft bestaan en dat u nog een loon kunt opnemen zolang u niet met wettelijk pensioen kunt gaan.

Als de huur het enige inkomen van uw vennootschap is, en u een loon opneemt, dan kan het zijn dat noch uw vennootschap, noch uzelf (veel) belastingen betaalt. Uw vennootschap ontvangt in 2026 bv. een nettohuur van € 20.000. U heeft twee kinderen ten laste. Neemt u een brutoloon op van € 20.000, dan betaalt uw vennootschap geen belastingen omdat er geen winst is, en betaalt u geen belastingen omdat na aftrek van de minimale sociale bijdragen (€ 3.670) en de forfaitaire beroepskosten (€ 490) uw belastbaar loon lager ligt dan het belastingvrije minimum (€ 16.680). Van de € 20.000 houdt u dus netto € 16.330 over (afgerond 82%).

III. Overzicht

Tactiek	Verkopen		Verhuren
Voor uw vennootschap
Winst	Meerwaarde op gebouw		Huur min kosten (zoals loon)
Belastingregime	20% en/of 25% en eventueel 10% op liquidatiereserve
Voor u privé
Inkomsten	Liquidatiebonus	Meerwaarde op aandelen	Loon (= huur)	Dividend
Hoeveel netto voor u?	68% tot 91% van de verkoopprijs van het gebouw	Mogelijk 100% van de verkoopprijs van de aandelen	82% van de huur (tot ± € 20.000 loon)	61% van de huur